探讨！房地产税立法前 70年产权问题是否能够妥善处理？

    在刚刚出版的《党的十九大报告辅导读本》中，财政部部长肖捷谈及房地产税，提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，并明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。

　　那么房产税究竟何时才会推出？关于房屋评估值又该如何进行？随着房地产税的征收到底能否终结“地产霸权”呢？

　　房地产税征收原则确定能否终结“地产霸权”？

　　起步宜稳妥

　　房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

　　房地产税问题由来已久，自2013年11月的十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”后，财政部、全国人大常委会这几年来不断提及，到2015年8月，房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划，意味着立法启动。当然，房地产税不仅仅是一个立法，或者开征一项税那么简单，一旦实施将再造中国财税体制，深刻改变中国社会，所以既需要积极推进，又要稳妥地做好基础性工作。

　　商品房70年产权到期如何处理，就是备受关注的问题。去年12月，国土资源部回复浙江少数住宅用地使用权到期问题时称，地方在相关“法律安排”明确之前，可以不需要提出续期申请、不收取费用和正常办理交易和登记手续。此方法会否推广尚不明确，但从法理角度来说，在房地产税立法前，70年产权问题应该得到妥善处理。

　　房地产税征收原则确定能否终结“地产霸权”？

　　“立法先行、充分授权、分步推进”

　　财政部长肖捷谈到房地产税：要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。这是官方对“房地产税”的最新表态，看似平凡的字句里其实隐藏着很多重要信息。

　　随着城镇化进入“白银时代”，未来大多数城市通过“一次收取几十年土地使用费”的方式来获取建设资金，空间将越来越小。因此，增加“房地产持有阶段的税收”，给地方政府寻找“长期饭票”，就成为当务之急。所以，房地产税开征的首要原因，是解决地方财政收入的问题。

　　随着“立法法”的修订，中国确立了“税收法定”的原则。也就是说，开设一个新的税种，需要全国人大立法，而不能靠国务院、有关部委出台条例。这是国家进步的表现，也是房地产税最大的门槛。因为房地产税存在一个重要的漏洞：土地是国家的，买房子的人一次性付出了几十年的土地使用费，再征税涉嫌重复征收。

　　也许有人会说：那么能不能只征收“房产税”，放弃对“土地”的征税，这样不就合理了？其实房产税原来就有，但存在重大缺陷——怎样确定纯房产的价值？你10年前40万买的房子，现在市价是200万，上涨的到底是土地价格还是房屋的砖头瓦块本身？税基该怎么确定？

　　值得注意的是，在“立法先行”之后，还有“充分授权、分步推进”8个字。这意味着，房地产税试点不可能出现在“立法”之前，但有可能出现在“立法”之后。另外，“分步推进”可能还隐含着一个重要意思：人口流失、房屋空置严重的城市，恐怕在很长的时间里都无法开征房地产税。

　　中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为，分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。

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　　如何合理估值？

　　“房产税”与“房价”如何厘清关系成为正相关命题，无论民间还是政府都有着激烈讨论。民间讨论最激烈的议题是房地产税对目前的楼市和房价到底会有什么影响。而政府则需要完成税改对房地产市场的预期管理。

　　多位财税专家均表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格），但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。

　　上海财经大学朱为群教授认为，房屋评估值是以市场价值为基础，但一般会低于市场价值，并保持一定时期内的稳定。焦瑞进认为，房屋估值过高，可以给予折扣。

　　事实上，目前房产税的征收模式是这样的：先扣住房产原值（上次交易时的价格）的10%-30%，再根据税率交税。这种模式多一个环节，那就是核查上次交易的价格。这种模式在纯市场化的环境中比较好实施，而我们的房地产由于存在大量非普通商品房，比如老公房、经适房等等。这些房子有些已经转为商品房，但房屋原值很难核算，征收起来不方便。

　　新的模式下，统一估算房屋目前的价格，乘以税率，就能得出该交多少钱，非常好操作。相关资料显示，经过十几年的模式，房屋评估机制已经初步形成。再结合不动产统一等级的全国联网，每个人名下多少房子，哪些房子需要交税，一目了然。未来房地产税每年能收多少，将十分清晰。

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　　能否终结“地产霸权”？

　　随着征收房地产税的举措越来越近，很多人对征收房地产税之举措表示十分支持，原因是他们自己名下并无房产。与此同时，有一种主流的看法认为，征收房地产税将有效的遏制房价进一步上涨，打破多年来笼罩在人们头顶的“房地产霸权”。

　　事实上，虽然高房价带来了极高的生活成本，造成了社会财富的巨大鸿沟，但是目前的中国经济在很大程度上还是靠房地产在支撑，如果房市彻底跨下来，中国经济也必将受到很大影响。

　　房地产是既是虚拟行业，也是实体行业。在实体经济层面，中国房地产产业链很长，房地产业与其上下游关联产业较多，行业带动效应明显。房地产业与其上下游行业之间呈现出“一荣俱荣、一损俱损”的相依性特征。因此，房地产业在中国国民经济增长中一直扮演重要角色，曾被国务院视为“支柱行业”。

　　房价的上升会带动开发商进一步进行拿地开发的动力，从而带动上下游产业的繁荣。同时，由于80%以上的城市居民都有不止一套住房，因此房价上升会产生财富效应，促进消费。

　　业内专家表示，对于房地产税来说，它其实不是为了降房价，而是为了理顺房地产。我们的房地产持有成本太低，很多人一旦有钱就拼命配置房产，导致现在房地产虚胖，个人资产虚胖，风险抵抗能力特别弱，一旦有个神秘风吹草动，基本上毫无迂回空间。

　　买房主要是为了住才行，即使是配置资产，也应该清晰地看到持有成本，这就是房地产税给予个人购房者的警示。所以说，未来5年非常关键，很多关键性布局都将完成。房地产税是一个，还有就是租房将得到空前发展。当越来越多的刚需被租房“截胡”，购房需求有望稳定甚至逐步下行。