山东7月1日起实施物业服务新规!违者最高被罚10万元!

　　近日，山东省政府公布了《山东省物业管理服务收费管理办法》，该办法从7月1日起开始实施，对物业收费标准进行规范，电梯里的广告位、公共车位收益归全体业主，而且这部分收益应当按季度公示，物业违规使用这部分收入将面临最高10万元的罚款处罚。此次颁布的物业收费管理新办法内容有何亮点？

　　物业管理的问题应该在全国人大的立法中，从产权角度明确，在此基础上，再探讨如何收费以及收益归属问题。然而，在全国人大立法时，包括各地方人大立法时，一些内容无法囊括在所有法条里。换言之，根据法条，在试用过程中需要更多建议意见指引。

　　该管理办法提到电梯里的广告位、公共车位收益归全体业主，而且这部分的收益应当按季度公示，物业违规使用这部分收入会面临最高10万元的罚款处罚。这在山东如何实行？又该如何看待此项条款？

　　要明确业主的建筑物区分所有权，买房时业主专有部分有所有权，共有部分如何界定，比如电梯或者规划用于停放汽车之外的公共道路。若有人需要征用电梯做广告，广告收益就属于业主共有；同样适用于停车位，若将公共道路和公共场所开辟成车位并收费，取得的经营性收益应该也是业主共有。问题在于，业主大会能否通过业委会监督管理物业公司。

　　关键在于业主是否存在监督权力，能够监督财务公开过程是否透明、数据是否真实全面完整。作为小区业主，应该积极参与业主的整体活动，尽早成立业主大会，选出业主委员会，经常性地开展工作，维护业主利益，与物业公司进行交涉，争取利益。

　　但是，有时业主委员会的成立较难，现实困境难以解决。该物业收费管理办法还强调费用不能说涨就涨，服务成本向业主公开，并且经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，才可涨价。这在实施或者操作层面，会遇到哪些问题？

　　2007年《物权法》明文规定，物业管理费用属于在管理过程中非常重要的内容，是由全体业主共同决定的事项，由超过人数和面积一半以上的业主进行决定。该办法仅是重申《物权法》内容。

　　首先，费用当然不能说涨就涨，双方要协商一致才能涨费用。

　　第二，多年不涨费用也有问题，之前就有数据显示全国范围之内物业行业整体亏损、全行业亏损。

　　一方面要保证消费者权益、保证业主权益，费用不能说涨就涨。另一方面，当业主没能及时行使权利或怠于行使权利如何能保障其利益最终实现，而物业公司如何能够在基本履行管理人职责的情况下，保证自身的权利。

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