房企须知道增值税税率下降1%会带来怎样的影响好OR坏?

2018-06-13 10:40
原创：蛮王的传说
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　　房企须知道，增值税税率下降1%会带来怎样的影响？2018年5月1日后，原17%的增值税税率调整为16%，原11%的增值税税率调整为10%。这项政策对于绝大多数企业来说，税收负担都稍有下降，那么对于采用一般计税方法的房地产开发企业而言，增值税税率下降到底是好还是坏，有什么影响？今天专业的资质街小编为您详细解答……

　　1、增值税

　　由于房地产经营业务的特殊性，按照税法规定，采用一般计税方法的房地产开发企业销售自行开发的产品纳税义务发生时间为房屋交付时，即预售阶段不发生增值税纳税义务，对收到的预售款（不含税）按3%的预征率预缴增值税，待房屋交付时再按适用税率结算税款。此次税率调整后，对于2018年5月1日之后交付的房屋适用税率为10%，但实务中，房地产开发企业在5月1日之前预收的房款是以11%的税率换算不含税收入做为基数预缴的增值税，由于政策调整带来的计算基数的差异，导致5月1日之前在项目所在地预缴税款不足，该税款是否要补交？如果不补交，在房屋交付环节结算税款的时候会自动调整回来，税款总额没有变化，但项目所在地预缴税款金额稍有差异；如果补交，会占用企业少量资金，但由于政策原因导致，不会因此而加收滞纳金。

　　2、企业所得税

　　道理同增值税，由于税率调整导致5月1日之前收到的房款在计算企业所得税的时候少计了部分收入，造成企业所得税入库税款不足，如果不补交，在房屋交付按适用税率结算增值税税款的时候收入会自动调整回来，税款总额没有变化；如果补交，须综合考虑补交带来的收入、城建税及附加和土地增值税变化的影响，会占用企业少量资金，但由于是政策原因导致，不会因此而加收滞纳金。

　　另外它与增值税还有区别，由于企业所得税是按年度计算的，从合理的角度考虑，2018年之前可以考虑是否补交的问题，但2018年1-4月份按11%的税率换算的不含税收入应在2018年度企业所得税汇算清缴的时候统一按10%的税率调整，不能在一个年度内使用两个税率进行换算。

　　3、土地增值税

　　《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》总局2016年70号公告规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，“可”按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

　　一个“可”字引出了土地增值税预征的第二种计算方法：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款/（1+增值税税率或征收率）

　　无论采用哪种计算方法，道理同增值税，如果不补交，在房屋交付后的清算环节应该会自动调整回来，税款总额没有变化。但结合70号文件的清算条款会发现，能够自动调整回来的情况仅限于清算项目能够准确计算的。

　　70号文件规定，关于清算环节与转让房地产有关的税金扣除问题，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

　　根据上述规定，清算项目不能准确计算的，5月1日之前由于税率调整造成少预缴的增值税对应的城建税及附加，尽管在房屋交付时自动调整转回了，但由于土增清算时只能按照预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除，造成土增清算时少扣除了部分城建税及附加款，而这部分税款企业实际上并没有少缴。

　　如果项目较小，上述问题对税款的影响并不大，甚至可以忽略不计，如果项目较大，基于上述问题的存在，可以考虑在房屋即将交付时主动向项目所在地的主管税务机关补缴由于税率变化少预缴的税款，这样既能减少资金占用时间，又能使城建税及附加在土增清算时足额扣除。

　　对于清算项目能够准确计算（例如：公司在同一时间只有一个项目的）的，不存在上述问题。

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